НОВЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАВСТВА УКРАЇНИ

НОВЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАВСТВА УКРАЇНИ

НОВЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАВСТВА УКРАЇНИ      5 березня 2009 р. Верховна Рада України прийняла Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об’єднання земельних ділянок» (далі – Закон), який набув чинності 2 травня 2009 р. Цим документом внесено суттєві зміни до чинного Земельного кодексу України, Закону України «Про землеустрій» та Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень».
     Унесення змін до законодавства України нерідко викликає труднощі на практиці, оскільки державні органи, органи місцевого самоврядування, суди і, не в останню чергу, органи нотаріату, потребують часу для адаптації своєї діяльності до нових норм. Як правило, новації не мають нормативно забезпеченого порядку та механізму їх реалізації, тому „перебудова” вимагає певного часу.
     Однак, закріплене ч. 1 ст. 79 Земельного кодексу України визначення терміну земельна ділянка, залишилося незмінним – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Новели законодавства розширюють це поняття, тлумачать його, надаючи відповідним органам владні повноваження щодо вирішення порядку відчуження даного об’єкту права власності. Існують чіткі ознаки земельної ділянки, як об’єкта права власності, що випливають із її визначення – це: позначення земельної ділянки за місцем розташування та розміром площі, в складі однієї із численних категорій земельного фонду нашої країни (оскільки без такого виокремлення не можливе встановлення права власності на земельну ділянку; таке виокремлення здійснюється шляхом встановлення меж земельної ділянки відповідно до проекту її відведення.); цільове призначення земельної ділянки; кадастровий номер, як ідентифікатор земельної ділянки; кількісні та якісні характеристики земельної ділянки.
     У відповідності до Закону розширено перелік документів, які посвідчують право на земельну ділянку. Отже, у відповідності до Закону, крім державного акта, який раніше був єдиним документом, що підтверджував право власності на земельну ділянку, правовстановлюючими документами на земельну ділянку є також цивільно-правова угода щодо відчуження земельної ділянки, укладена в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою, або свідоцтво про право на спадщину, у разі, якщо земельна ділянка набута у власність із земель приватної власності без зміни її меж і цільового призначення.
     Право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державним актом на право постійного користування земельною ділянкою.
     Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
     При набутті права власності на земельну ділянку на підставі вищезазначених документів державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується, долучається до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку.
     На державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує (видає) документ, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять відмітку про відчуження земельної ділянки із зазначенням документа, на підставі якого відбулося відчуження.
     Відповідно до Закону державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується (або відчужувалась) є додатком до угоди, за якою здійснюється відчуження земельної ділянки приватної власності та не потребує одержання нового державного акту. Тому особі, яка отримала у власність земельну ділянку не потрібно, як раніше, виготовляти заново всю технічну документацію для отримання нового державного акту. Досить тільки із відповідним договором про відчуження землі (купівля-продаж, дарування, міна) або іншим правовстановлюючим документом (наприклад, Свідоцтвом про право на спадщину), державним актом із відповідною відміткою про зміну власника землі, яка вчиняється нотаріусом, звернутися до органу реєстрації права власності на землю за місцем її розташування (відповідного органу державного земельного кадастру). Скасування необхідності отримання нового державного акта, що посвідчує право на земельну ділянку, спрощує процедуру отримання землі у власність, заощаджує час та гроші громадян.
     Орган, який здійснює реєстрацію права на нерухоме майно та їх обмеження, робить відмітку про реєстрацію прав на земельну ділянку на підставі документа про її відчуження, укладеного та посвідченого в порядку, встановленому законом, протягом 14 календарних днів з дня подання до цього органу зазначеного документа. Забороняється вимагати для здійснення відмітки та державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень документи, не передбачені цією статтею закону.
     На практиці нерідко зустрічаються випадки звернення громадян з проханням відчуження не всієї земельної ділянки, що визначена державним актом, а лише її частини. Труднощі виникали в тому, що часта зміна нормативних актів або взагалі скасування попередньодіючих не давала чіткої відповіді, як правильно відчужити частину земельної ділянки і чи взагалі таке можливо. Адже підтвердженням того, що саме земельна ділянка, а не її частина є об’єктом права власності є ст. 2 Земельного кодексу України, яка серед об’єктів земельних ділянок, крім земель, земельних паїв, прав на них, називає тільки земельну ділянку. Чинне законодавство подекуди сприяє різночитанню щодо можливості відчуження частини земельної ділянки. Так, Законом України від 05.06.2009 року „Про внесення змін до Закону України „Про організацію та проведення фінальної частини чемпіонату Європи 2012 року з футболу в Україні та інших законодавчих актів України” передбачено, що об’єктом купівлі або іншого правочину може бути земельна ділянка, її частина (ч. 1 ст. 8 Закону).
     Великий плюс Закону України від 05.03.2009 року є чітка преамбула процедури відчуження частини земельної ділянки, відповідно до якої відчуження частини земельної ділянки з виділенням її в окрему земельну ділянку здійснюється лише після отримання її власником державного акта, що посвідчує право власності на сформовану нову земельну ділянку. У разі якщо державним актом на право власності на земельну ділянку було посвідчено право власності на декілька земельних ділянок, відчуження однієї з них здійснюється після виготовлення державного акта, що посвідчує право власності на кожну з цих ділянок.
     Отже, пряма вказівка Закону щодо необхідності отримання нового акта на право власності на земельну ділянку у зв’язку з відчуженням частини земельної ділянки чи однієї з ділянок, якщо державним актом на право власності на земельну ділянку було посвідчено право власності на декілька земельних ділянок, досконаліше регулює земельні відносини, зокрема виключає можливість відчуження частини земельної ділянки або однієї з земельних ділянок, на які видано один держаний акт без отримання окремого державного акту на земельну ділянку, що відчужується.
     Законом передбачено внесення змін до державного акта на право власності на земельну ділянку в разі зміни співвласника або набуття права спільної власності на земельну ділянку. В цьому випадку повноваження стосовно внесення змін до акта на право власності на земельну ділянку покладені на орган, який здійснює державну реєстрацію.
     Слід зазначити що ст. 125 ЗКУ «Виникнення права на земельну ділянку» в новій редакції чітко закріплює положення, відповідно до якого право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.  
     З 2 травня 2009 р. угоди про перехід права власності на земельні ділянки повинні містити крім вже передбачених ЗКУ положень кадастровий номер земельної ділянки та повинні закріплювати момент переходу права власності на земельну ділянку. Також Законом передбачено інший перелік документів, які включають до технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку, при поділі чи об’єднанні земельних ділянок. У відповідності до норм, що містяться у Законі, при передачі земельних ділянок у власність чи користування та зміні цільового призначення земельних ділянок за проектами відведення технічна документація щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку, не розробляється.
     Одночасно постають питання щодо процедури реалізації положень Закону. Оскільки залишається неврегульованим питання подальшої долі акта при наступному відчуженні земельної ділянки та укладенні іншого  договору, предметом якого є ця ж земельна ділянка, адже він був долучений до першого договору і є його додатком. Навіть у тому випадку, коли даний держаний акт буде братися до уваги нотаріусами при кожному наступному відчуженні не слід забувати, що це аркуш паперу, на якому вільних місць для відповідних відміток не так вже й багато. Що робити коли для вчинення наступної відмітки про відчуження чи про реєстрацію права власності на земельну ділянку немає місця? Що буде підставою для видачі органами місцевого самоврядування нового державного акту? Такий порядок, процедура передачі державних актів не визначена.
     Процедура передачі державних актів, що посвідчують право на земельну ділянку і їх долучення до цивільно-правового договору чи свідоцтва про право на спадщину в разі наступного відчуження земельної ділянки, не визначено.
     Роблячи висновок, хочеться відзначити, що Закон від 05.03.2009 року загалом істотно змінює правове регулювання набуття права власності на земельні ділянки, є необхідним і доцільним, однак реалізацію його положень ускладнює відсутність підзаконних нормативно-правових актів.

Приватний нотаріус Івано-Франківського міського нотаріального округу Глущенко Інна Володимирівна (консультації з будь-яких питань нотаріальної практики надаються за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. С. Бандери, 10В, тел. 0342-72-00-52)

Однак, закріплене ч. 1 ст. 79 Земельного кодексу України визначення терміну земельна ділянка, залишилося незмінним – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Новели законодавства розширюють це поняття, тлумачать його, надаючи відповідним органам владні повноваження щодо вирішення порядку відчуження даного об’єкту права власності. Існують чіткі ознаки земельної ділянки, як об’єкта права власності, що випливають із її визначення – це: позначення земельної ділянки за місцем розташування та розміром площі, в складі однієї із численних категорій земельного фонду нашої країни (оскільки без такого виокремлення не можливе встановлення права власності на земельну ділянку; таке виокремлення здійснюється шляхом встановлення меж земельної ділянки відповідно до проекту її відведення.); цільове призначення земельної ділянки; кадастровий номер, як ідентифікатор земельної ділянки; кількісні та якісні характеристики земельної ділянки.
У відповідності до Закону розширено перелік документів, які посвідчують право на земельну ділянку. Отже, у відповідності до Закону, крім державного акта, який раніше був єдиним документом, що підтверджував право власності на земельну ділянку, правовстановлюючими документами на земельну ділянку є також цивільно-правова угода щодо відчуження земельної ділянки, укладена в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою, або свідоцтво про право на спадщину, у разі, якщо земельна ділянка набута у власність із земель приватної власності без зміни її меж і цільового призначення.
Право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державним актом на право постійного користування земельною ділянкою.
Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
При набутті права власності на земельну ділянку на підставі вищезазначених документів державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується, долучається до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку.
На державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує (видає) документ, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять відмітку про відчуження земельної ділянки із зазначенням документа, на підставі якого відбулося відчуження.
Відповідно до Закону державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується (або відчужувалась) є додатком до угоди, за якою здійснюється відчуження земельної ділянки приватної власності та не потребує одержання нового державного акту. Тому особі, яка отримала у власність земельну ділянку не потрібно, як раніше, виготовляти заново всю технічну документацію для отримання нового державного акту. Досить тільки із відповідним договором про відчуження землі (купівля-продаж, дарування, міна) або іншим правовстановлюючим документом (наприклад, Свідоцтвом про право на спадщину), державним актом із відповідною відміткою про зміну власника землі, яка вчиняється нотаріусом, звернутися до органу реєстрації права власності на землю за місцем її розташування (відповідного органу державного земельного кадастру). Скасування необхідності отримання нового державного акта, що посвідчує право на земельну ділянку, спрощує процедуру отримання землі у власність, заощаджує час та гроші громадян.
Орган, який здійснює реєстрацію права на нерухоме майно та їх обмеження, робить відмітку про реєстрацію прав на земельну ділянку на підставі документа про її відчуження, укладеного та посвідченого в порядку, встановленому законом, протягом 14 календарних днів з дня подання до цього органу зазначеного документа. Забороняється вимагати для здійснення відмітки та державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень документи, не передбачені цією статтею закону.
На практиці нерідко зустрічаються випадки звернення громадян з проханням відчуження не всієї земельної ділянки, що визначена державним актом, а лише її частини. Труднощі виникали в тому, що часта зміна нормативних актів або взагалі скасування попередньодіючих не давала чіткої відповіді, як правильно відчужити частину земельної ділянки і чи взагалі таке можливо. Адже підтвердженням того, що саме земельна ділянка, а не її частина є об’єктом права власності є ст. 2 Земельного кодексу України, яка серед об’єктів земельних ділянок, крім земель, земельних паїв, прав на них, називає тільки земельну ділянку. Чинне законодавство подекуди сприяє різночитанню щодо можливості відчуження частини земельної ділянки. Так, Законом України від 05.06.2009 року „Про внесення змін до Закону України „Про організацію та проведення фінальної частини чемпіонату Європи 2012 року з футболу в Україні та інших законодавчих актів України” передбачено, що об’єктом купівлі або іншого правочину може бути земельна ділянка, її частина (ч. 1 ст. 8 Закону).
Великий плюс Закону України від 05.03.2009 року є чітка преамбула процедури відчуження частини земельної ділянки, відповідно до якої відчуження частини земельної ділянки з виділенням її в окрему земельну ділянку здійснюється лише після отримання її власником державного акта, що посвідчує право власності на сформовану нову земельну ділянку. У разі якщо державним актом на право власності на земельну ділянку було посвідчено право власності на декілька земельних ділянок, відчуження однієї з них здійснюється після виготовлення державного акта, що посвідчує право власності на кожну з цих ділянок.
Отже, пряма вказівка Закону щодо необхідності отримання нового акта на право власності на земельну ділянку у зв’язку з відчуженням частини земельної ділянки чи однієї з ділянок, якщо державним актом на право власності на земельну ділянку було посвідчено право власності на декілька земельних ділянок, досконаліше регулює земельні відносини, зокрема виключає можливість відчуження частини земельної ділянки або однієї з земельних ділянок, на які видано один держаний акт без отримання окремого державного акту на земельну ділянку, що відчужується.
Законом передбачено внесення змін до державного акта на право власності на земельну ділянку в разі зміни співвласника або набуття права спільної власності на земельну ділянку. В цьому випадку повноваження стосовно внесення змін до акта на право власності на земельну ділянку покладені на орган, який здійснює державну реєстрацію.
Слід зазначити що ст. 125 ЗКУ «Виникнення права на земельну ділянку» в новій редакції чітко закріплює положення, відповідно до якого право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.   
З 2 травня 2009 р. угоди про перехід права власності на земельні ділянки повинні містити крім вже передбачених ЗКУ положень кадастровий номер земельної ділянки та повинні закріплювати момент переходу права власності на земельну ділянку. Також Законом передбачено інший перелік документів, які включають до технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку, при поділі чи об’єднанні земельних ділянок. У відповідності до норм, що містяться у Законі, при передачі земельних ділянок у власність чи користування та зміні цільового призначення земельних ділянок за проектами відведення технічна документація щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку, не розробляється.
Одночасно постають питання щодо процедури реалізації положень Закону. Оскільки залишається неврегульованим питання подальшої долі акта при наступному відчуженні земельної ділянки та укладенні іншого  договору, предметом якого є ця ж земельна ділянка, адже він був долучений до першого договору і є його додатком. Навіть у тому випадку, коли даний держаний акт буде братися до уваги нотаріусами при кожному наступному відчуженні не слід забувати, що це аркуш паперу, на якому вільних місць для відповідних відміток не так вже й багато. Що робити коли для вчинення наступної відмітки про відчуження чи про реєстрацію права власності на земельну ділянку немає місця? Що буде підставою для видачі органами місцевого самоврядування нового державного акту? Такий порядок, процедура передачі державних актів не визначена.
Процедура передачі державних актів, що посвідчують право на земельну ділянку і їх долучення до цивільно-правового договору чи свідоцтва про право на спадщину в разі наступного відчуження земельної ділянки, не визначено.
Роблячи висновок, хочеться відзначити, що Закон від 05.03.2009 року загалом істотно змінює правове регулювання набуття права власності на земельні ділянки, є необхідним і доцільним, однак реалізацію його положень ускладнює відсутність підзаконних нормативно-правових актів.
Приватний нотаріус Івано-Франківського міського нотаріального округу Глущенко Інна Володимирівна